一線樓市 風繼續吹 用地極限逐漸推漲房價
早在6月16日，股民老徐就清倉瞭，並把這筆錢投入到樓市，在北京六環邊買瞭套商住項目。面對這幾天的股市暴跌，老徐頗為得意地對記者說，“股市有風險，現在利率低，買房更穩妥。”
剛剛經歷瞭一輪“風雨洗禮”的A股投資者中，做出類似老徐的選擇的恐怕不在少數。賣股買房，這為近期樓市，尤其是一線樓市的回暖再添一把火。
萬達集團董事長王健林在做客新華網思客講堂時直言，北上廣深這些城市房價永遠會上漲。這一說法是否靠譜？
中國房地產數據研究院執行院長陳晟告訴記者，一個大都市建設用地的總量，一般是整個城市土地總量的1/3到1/2，一線城市的用地指標已經達到該數據的極限，所以隻能從存量土地方面考慮。
陳晟認為，越接近這個極限值的城市，土地的供應量就會越少，相對來說價格也愈加堅挺。如果這類城市的人口還在持續增長，存量土地的盤活又不夠快的話，那麼房價上漲的速度就會更快，反之亦然。現在來看，北京、上海、深圳這三個城市目前已接近用地的極限。
政策利好提振樓市成交
在多位業內人士看來，此次樓市回暖，與政策利好密不可分。“限購令”取消，降息，降準，多地公積金迎來調整，房貸優惠加大以及購房稅收減免等多重政策利好，無疑提升瞭消費者的購房信心。
在“第七屆中國產業園商務區發展論壇”上，中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一表示，當前的宏觀經濟形勢和房地產關系非常密切。在政策利好影響下，4月份以來全國房地產市場形勢出現瞭積極變化，4月一線城市和部分二線城市房價開始明顯企穩回升。
6月27日下午，央行官網發佈消息，從6月28日起有針對性地對金融機構實施定向降準，以進一步支持實體經濟發展，促進結構調整。與此同時，存貸款利率對稱降息0.25個百分點。一年期存款基準利率降至2%，比歷史最低值的1.98%僅高0.02個百分點。而一年期貸款基準利率，在今年5月11日創下5.1%的史上最低值後，進一步降到瞭4.85%。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉認為，此次降息降準無疑對房地產市場形成利房貸南投南投房貸車貸信貸彰化鹿港車貸信貸好，不論是上遊的開發融資，還是下遊的購房按揭，都將受益。今年二季度以來房地產量升價穩的趨勢將在下半年延續。
偉嘉安捷企劃經理吳昊指出，新一輪降息後，商貸的按揭利率為5.4%，公積金貸款利率為3.5%，比2008年全球金融危機時的利率還要低。以北京為例，公積金首次置業可以最高貸到120萬元。假設貸款20年，降息後，公積金貸款每月將節省155.14元，總利息節省近4萬元。按基準利率算，商貸每月將節省利息169.62元，總利息節省4萬餘元。
政策托市效果已經顯現。2015年5月，北上廣深四個一線城市新建商品住宅成交面積分別為94萬、130萬、100萬和60萬平方米，環比增幅分別為3.2%、4.8%、17.5%和46.7%，同比增幅分別為59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。
從環比來看，深圳增幅最大；從同比來看，深圳和上海反彈力度最大。與上一輪樓市復蘇期的2012年5月相比，深圳、上海新建商品住宅成交量已遠遠超過當時，故在本輪樓市調整中，深圳和上海領漲一線樓市。
樓市的火熱加快瞭去化速度。易居智庫數據顯示，一線城市5月末新建商品住宅庫存面積為3615萬平方米，環比下跌1.5%，同比增長12.4%。同時去化周期11.3個月，已經連續5個月低於12個月的水平。
虹吸效應帶來人口凈流入
為什麼選擇來到北上廣深？作為一個“北漂”，記者和身邊多位小夥伴們聊過這個問題，更多的人用一個詞來回公司貸款率利最低銀行推薦及企業貸款利率免費諮詢復，那就是“機會”。
不管北上廣深的房價有多貴，居住有多難，空氣有多糟糕，道路有多擁堵，還是有那麼多人蜂擁而來。
除瞭機會，經濟增長水平，也是導致一線城市人口凈流入的關鍵因素。央視新聞微博發佈的31個省份人均收入排行榜顯示，2014年滬、京、浙、深等省市的城鎮居民人均收入都超過4萬元，上海達47710元，分區域來看，東、中、西收入差距依然顯著。
北京市統計局、國傢統計局北京調查總隊發佈的2014年度人口調查抽樣結果顯示，2014年末，北京全市常住人口為2151.6萬人，與2013年相比，增加36.8萬人。其中，全市常住外來人口為818.7萬人，與2013年相比，增加16萬人。
上海市統計局、國傢統計局上海調查總隊發佈的數據顯示，到2014年末，上海全市常住人口總數為2425.68萬人。其中，戶籍常住人口1429.26萬人，外來常住人口996.42萬人。
深圳的數據顯示，2014年深圳市常住人口中非戶籍人口為745.68萬人，戶籍人口為332.21萬人，非戶籍人口的數量是戶籍人口的兩倍多。此外，廣州也是位居全國人口凈流入第一梯隊的城市。
首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池認為，由於各城市發展不均衡，而一線城市具有較多的教育、醫療等優質公共資源，有較多的就業機會，所以人口規模還在不斷增加，房地產市場仍然會供不應求，未來房價很難降下來。
土地天花板制約樓市供應
除瞭北上廣深，還有哪些地方適合置業？
王健林在做客新華網思客講堂時表示，國土部剛剛發佈瞭對16個城市用地的剛性約束規劃，16個城市近期會出臺一個最終用地極限，當然包括北京、上海、廣州等。也就是說，到這為止，不準再新建瞭，隻能在存量上想辦法，隻能二手買賣。這個制度會進一步使這些城市的供應量減少，所以一線或者二線靠前的城市會永遠處於房價上漲的過程中。記者註意到，早在2014年7月，住建部和國土部共同確定瞭全國14個城市開展劃定城市開發邊界試點工作。首批試點城市包括北京、沈陽、上海、南京、蘇州、杭州、廈門、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、西安以及貴陽。“城市開發邊界”指根據地形地貌、自然生態、環境容量和基本農田等因素劃定的、可進行城市開發和禁止進行城市開發建設區域的空間界限，即允許城市建設用地擴展的最大邊界。
趙秀池說，上述城市都是常住人口在500萬以上的特大城市，人地矛盾比較突出，耕地逼近紅線。用地剛性規劃使新增建設土地供應得到剛性約束，更多的是在盤活存量上下功夫，未來城市建設用地供應會越來越少。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，北上廣深外加成都和武漢，是人口聚集過快的城市，這類城市是想絕對性地控制人口過快增長；第二類是潛力城市或中心城市，未來也可能會感染上“大城市病”，目前是預防性地控制。
歐陽捷預計，上述城市未來房地產銷售會加快，進而促進去化速度加快；未來人口流入會有所減慢，但凈流入趨勢不會改變；尤其是一些土地供不應求的城市，還會帶動中心城市地價上漲，進而帶動周邊房價上漲。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150703/3209217.shtml
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